Conheça os principais sistemas de administração e qual o melhor atende à sua administradora. Tenha pré-modelo de contratos para todos os seguimentos e saiba das principais leis e obrigações durante uma locação.
Nossa equipe irá analisar a forma como a sua imobiliária trabalha na administração dos seus contratos de locação atualmente, a configuração da sua equipe de trabalho e trabalhar os principais pontos para tornar sua administração mais eficiente e produtiva.
Quais as principais dúvidas que você precisa saber para ter uma administração de excelência:
O contrato de locação residencial segue a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e é voltado para moradia, com regras específicas sobre prazos e garantias. Já a locação comercial, também regida pela mesma lei, é voltada para atividades empresariais, podendo incluir cláusulas mais flexíveis sobre renovação e carência. Na locação comercial, há mais liberdade para negociar as condições do contrato, enquanto a locação residencial oferece mais proteção ao inquilino.
O fundo de comércio é o conjunto de bens e direitos utilizados pela empresa em suas operações, como clientela, localização e reputação. No contexto de locação comercial, a empresa pode alegar direito de renovação do contrato após 5 anos de locação contínua para garantir a manutenção de seu fundo de comércio, desde que cumpra os requisitos legais (como prazo do contrato inicial, estar em dia com os pagamentos e realizar a renovação no prazo correto).
Tanto nos contratos residenciais quanto comerciais, a multa por rescisão antecipada geralmente é proporcional ao tempo restante no contrato. Para locações residenciais, a multa costuma ser equivalente a três meses de aluguel, mas isso pode variar. No caso de locação comercial, as multas podem ser negociadas e personalizadas conforme as partes concordem, de acordo com a flexibilidade maior desse tipo de contrato.
De acordo com a Lei do Inquilinato, reparos estruturais ou problemas anteriores à locação são responsabilidade do proprietário. Já o inquilino é responsável por consertos relacionados ao uso cotidiano do imóvel (como manutenção de equipamentos, pequenos reparos em instalações elétricas e hidráulicas, pintura, etc.). Em caso de disputa, o contrato de locação deve detalhar com clareza as responsabilidades de cada parte.
Carência é o período concedido no contrato em que o locatário não paga o aluguel, geralmente no início da locação. Essa prática é comum em locações comerciais, sendo usada como incentivo para empresas que precisam de tempo para estruturar o local antes de começar a operar. A duração da carência deve ser negociada e incluída no contrato, assim como as condições de término.
O seguro fiança é uma alternativa às garantias tradicionais, como caução ou fiador. Ele cobre o pagamento de aluguéis em caso de inadimplência do inquilino e pode incluir cobertura para danos ao imóvel e multas por quebra de contrato. Além do seguro fiança, outras garantias incluem caução em dinheiro (geralmente equivalente a três meses de aluguel) e o uso de título de capitalização, que devolve o valor ao locatário ao final do contrato, caso não haja débitos.
Em geral, o locatário é responsável pelas despesas ordinárias do condomínio (como salários de funcionários, manutenção de áreas comuns) e pelo IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), salvo disposição contrária no contrato. O proprietário, por sua vez, é responsável por despesas extraordinárias do condomínio, como obras de reforma e melhoria que aumentem o valor do imóvel.
Em caso de inadimplência, a imobiliária ou o proprietário pode enviar notificações formais ao locatário solicitando o pagamento, estabelecendo prazos e juros, conforme previsto no contrato. Em situações graves, a ação de despejo pode ser solicitada judicialmente. Para evitar o problema, é comum exigir garantias como fiador, caução ou seguro fiança, além de monitorar de perto os vencimentos e pagamentos.
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